18°C

"Подводные камни" при разделе жилых домов и земельных участков

6 Ноября 2020
"Подводные камни" при разделе жилых домов и земельных участков
В настоящее время  значительное количество жилых домов находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, причем не всегда приходящихся друг другу родственниками. И у многих сособственников возникает желание разделить такое имущество.
В соответствии с гражданским законодательством каждый участник общей долевой собственности в жилом доме и земельном участке имеет право прекратить право общей долевой собственности и выделить в счет своей юридической доли, и здесь внимание - либо жилой дом, или блок жилого дома блокированной застройки. Нельзя выделить в собственность часть жилого дома, или как раньше при разделе образовывались квартиры в жилом доме. С 01 января 2017 имеется запрет на регистрацию жилых помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости. 
Статья  49 Градостроительного кодекса РФ  подразделяет и выделяет объекты капитального строительства, к ним относятся как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более три, предназначенные для проживания одной семьи – это объекты индивидуального жилищного строительства, так и жилые дома с количеством этажей не более три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования – это жилые дома блокированной застройки. Также статья выделяет и третий объект – многоквартирные дома с количеством этаже не более три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, но не более четырех, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования - на улицу.
Таким образом, действующим законодательством дается понятие жилых домов и жилых домов блокированной застройки, где у каждого участника общей долевой собственности в случае раздела образуется свой приусадебный участок, который выходит на улицу. Кроме того, каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и имеет выход на земельный участок.  При разделе дома в отдельные одноквартирные жилые дома, назначение – «индивидуальный жилой дом» не поменяется.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ раздел земельного участка возможен при условии его делимости. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом.
Возможность делимости и неделимости земельного участка вытекает из нормы ст. 133 ГК РФ, согласно которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Условием делимости земельного участка является  сохранение его разрешенного использования и категории.
В силу земельного законодательства образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, осуществляется выдел земельного участка.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Необходимо отметить и следующее. В случае же, если в доме имеется две или более квартиры, имеющие самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, а дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений - общие на несколько квартир подъезды, такой дом в соответствии с жилищным законодательством подпадает под понятие многоквартирного дома. Как правило,  не имеется возможности разделить земельный участок на два самостоятельных, а только определить порядок пользования таким участком.