-3°C

Может ли собственник земельного участка перекрыть проезд или проход через свой участок собственнику соседнего участка в отсутствие альтернативного проезда или прохода?

26 Июля 2021
Может ли собственник земельного участка перекрыть проезд или проход через свой участок собственнику соседнего участка в отсутствие альтернативного проезда или прохода?
Эксперт нашего издания, адвокат, член Адвокатской палаты Краснодарского края Наталья Дудка рассказала читателям "МВА" о том, может ли собственник земельного участка перекрыть проезд или проход через свой участок собственнику соседнего участка в отсутствие альтернативного проезда или прохода? Что необходимо делать в такой ситуации?

Прежде всего, отмечу, что в силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 2 ст. 266 ГК РФ в том случае, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Таким образом, собственник земельного участка вправе возводить на принадлежащем ему участке сооружения, препятствующие доступу посторонних лиц на такой участок.
Вместе с тем, на основании п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Однако, важно отметить, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) (далее - Обзор)). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Вместе с тем, не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (п. 8 Обзора).
Но чаще всего возникают ситуации, когда администрация района или города выделила предпринимателю земельный участок, на котором годами по факту еще до предоставления этого земельного участка уже сложилась дорога, которая является единственной, по которой ходят жители и проезжают машины скорой помощи. Когда такая дорога является единственной связывающей, например, СНТ, небольшое сельское поселение, с социально значимым объектом. Также нередки случаи установления границ земельного участка для последующего предоставления в аренду для строительства многоквартирного дома или другого объекта, на котором, как впоследствии выясняется, расположены поверхностные водные объекты или ценные породы деревьев. В данной ситуации целесообразно не идти по пути установления сервитута, а целесообразно обратиться в прокуратуру с заявлением, в котором просить проверку в отношении лица, препятствовавшего проходу к социально значимому объекту. Проверить, действительно ли лицо, препятствующее проходу, является собственником или арендатором этого земельного участка, проверить, где проходят границы земельного участка. Также провести проверку в отношении администрации, предоставившей земельный участок по факту формирования границ спорного препятствующего земельного участка без интересов неопределенного круга лиц. Просить прокурора инициировать обращение в суд с иском об установлении границ земельного участка с учетом интересов неопределенного круга лиц, либо просить обязать администрацию внести изменения в границы такого земельного участка.