27°C

Что нужно знать дольщику после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию

13 Мая 2021
Что нужно знать дольщику после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию
Эксперт нашего издания, адвокат, член Адвокатской палаты Краснодарского края Наталья Дудка рассказала читателям "МВА" о том, что нужно знать дольщику после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Помимо правоустанавливающих документов, документов БТИ и кадастрового паспорта, желательно получить у застройщика исполнительные схемы на инженерные коммуникации квартиры: вода, канализация, отопление, электроснабжение. Для чего они нужны? Например, Вы случайно перебили электропровод, вешая полочку на стену... или пришло время делать ремонт. Необходимо знать, где проходят трубы, провода, где распределительные коробки электропроводки. Здесь помогут исполнительные съемы, которые вы получите от застройщика. К сожалению, очень часто этих схем не дают просто по причине отсутствия таковых.

Приемка квартиры при долевом строительстве.

Передача квартиры дольщику от застройщика по договору долевого участия в строительстве (далее ДДУС) подтверждается актом приемки-передачи квартиры, который должны подписать обе стороны ДДУС. При этом застройщик обязан передать квартиру дольщику не ранее получения разрешения на ввод построенного многоквартирного дома. Когда застройщик уже готов к передаче квартиры, он отправляет дольщику соответствующее извещение. Получив извещение, дольщик обязан принять квартиру в сроки, которые указаны в ДДУС или не позднее семи рабочих дней с момента получения извещения, если срок передачи в ДДУС отсутствует.

Прием-передача квартиры от застройщика. Как происходит передача квартиры дольщику после получения извещения?

1) Дольщик приезжает и осматривает квартиру. Если дольщика все устраивает, то стороны подписывают акт приемки-передачи квартиры. В случае наличия существенных дефектов дольщик вправе не подписывать акт, необходимо зафиксировать найденные дефекты в акте осмотра (может быть другое название документа, например, смотровой лист) и до их устранения отказаться от принятия квартиры. Советую на осмотр квартиры взять с собой квалифицированного специалиста-строителя (имеется в виду инженера) или можете заказать такую услугу, как вариант, испробованный на деле, у независимого эксперта. Специалисты гарантировано найдут все недочеты и дефекты в обследуемой квартире и составят акт осмотра квартиры. При грамотном заполнении акта приемки-передачи квартиры вы имеете право на значительные компенсации либо на устранение недостатков силами застройщика! Внимание! Не подписывайте акт приемки-передачи квартиры с указанием дефектов. В этом случае у застройщика практически не остается мотиваций эти дефекты исправлять, так как квартира становится вашей, а обещание исправить дефекты – на бумаге, без каких-либо последствий (кроме перспективы, что вы подадите в суд), если застройщик эти обещания не выполнит. А вот если вы квартиру не приняли у застройщика, передав ему акт осмотра с перечнем дефектов (под роспись), у него прямая мотивация ликвидировать дефекты побыстрее – так как квартира еще его, и за каждый день просрочки передачи квартиры от даты передачи по договору застройщик должен будет выплачивать штрафные проценты.

2) После устранения дефектов застройщиком дольщик приезжает второй раз, осматривает квартиру, составляется акт повторного осмотра квартиры, в котором фиксируется отсутствие претензий к застройщику (дефекты устранены). Затем стороны подписывают акт приемки-передачи квартиры.

3) Сразу после подписания акта приемки-передачи квартиры застройщик передает покупателю ключи от квартиры, дольщик становится владельцем квартиры и за все, что происходит в квартире, уже отвечает хозяин квартиры. 

Вышеописанный процесс передачи квартиры происходит при добросовестном застройщике, дорожащем своей репутацией, так сказать, «идеальный вариант». К сожалению, на практике дольщик может столкнуться с проблемами в связи с обнаруженными в квартире дефектами, о которых застройщик знает, но не хочет или не может их устранить (т.е. неустраним). Наиболее простой способ: застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором указываются дефекты квартиры, подлежащие устранению. В чем тут подводный камень? Дольщик думает, что не принимая квартиру и говоря застройщику на словах о дефектах, он заставит застройщика устранить эти дефекты: ведь он не примет квартиру с недоделками! У дольщика в этом случае фактически нет доказательств о том, что застройщик уведомлен о выявленных недостатках и должен их устранить. В результате, по истечении срока, предусмотренного ДДУС для принятия квартиры (или по истечении двух месяцев, если срок не указан), застройщик сможет составить односторонний акт передачи квартиры. После составления такого акта квартира признается перешедшей к покупателю. При этом риск случайной гибели, повреждения объекта долевого строительства (квартиры) признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта о передаче объекта квартиры. Таким образом, пока дольщик ждет устранения дефектов, не имея на руках письменного подтверждения, что строительная компания уведомлена о дефектах квартиры, застройщик может совершенно законно составить односторонний акт передачи квартиры.

Что делать, если представитель застройщика отказывается подписывать акт осмотра или не указывает в нем сроки устранения недостатков? Чтобы застройщик не смог в дальнейшем составить односторонний акт передачи квартиры, дольщику необходимо: 1) составить акт осмотра квартиры, и если представитель застройщика отказывается подписывать документ – забрать его с собой (не подписанный документ он все равно просто выбросит); 2) затем написать претензию (заявление) на имя руководителя строительной компании. В данном заявлении необходимо указать: ФИО, свой адрес, адрес квартиры, номер ДДУС, дату и время осмотра квартиры, дату, до которой застройщик должен устранить заявленные дефекты, не более 45 дней по закону «О защите прав потребителей». После исправления дефектов Вы намерены провести повторный осмотр квартиры. После ликвидации дефектов Вы подпишете акт приема-передачи квартиры или подадите заявление в суд, если указанные дефекты не будут ликвидированы застройщиком. Ставите свою подпись и указываете свои контакты. Прикладываете копию на акт осмотра (в котором перечислены все выявленные дефекты), не забыв в конце заявления написать: «Приложение – копию акта осмотра квартиры с выявленными дефектами». Так как застройщик не хочет ничего подписывать, необходимо отослать заявление ему по почте, делаете два экземпляра документов: один экземпляр отправить по почте строительной компании заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Второй экземпляр с печатью почтового отделения и описью вложения оставляете у себя. В этом случае застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, так как у Вас на руках будут доказательства об уведомлении застройщика о выявленных дефектах в квартире.

Если застройщик в срок не устранил дефекты и никак не отреагировал на претензию, в соответствии с Федеральным законом от 30. 12.2004 № 214-ФЗ, дольщик вправе потребовать через суд (лучше что-то одно, но можно и сразу все варианты): 1. Соразмерного выявленным недостаткам уменьшения цены ДДУС; 2. Бесплатного устранения недостатков; 3. Возвращения расходов, потраченных на устранение недочетов.

Для подачи искового заявления в суд дольщику необходимо: 1) сохранить все чеки, если Вы устранили дефекты своими силами; 2) провести независимую экспертизу или при необходимости комплексную экспертизу квартиры - с составлением сметы; 3) составить исковое заявление в суд и приложить туда все имеющиеся документы, включая проведенную независимую экспертизу. При этом участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приемки до момента удовлетворения застройщиком одного из следующих требований: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов собственника квартиры на устранение недостатков.